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27/08/2014 - 16:02 (Oficial: 8.420 Tarjeta: 11.367)

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November 7 2012

Cómo cambiaron las operaciones inmobiliarias con el cepo al dólar

La caída en la venta de inmuebles porteños, la carencia de estadísticas por parte del Registro de Propiedades y algunas bajas en los valores son las señales negativas que da un sector marcado por la pesificación forzosa. Con un septiembre sombrío, referentes de la plaza porteña anticipan incluso un octubre peor.

Pese a este golpe al real state, la compra y venta de propiedades se continúa realizando, aunque con ciertos cambios referente a 2011. Infobae consultó a inmobiliarias y especialistas del sector que muestran la foto de cómo se negocia hoy y proyectan la película del sector para el próximo año.

• Dólares, pesos, mixtos: el monto que se paga por la compra o venta de una propiedad puede ser absolutamente en dólares, en pesos o una variante que utilice las dos monedas en distintos porcentajes. Algunos vendedores prefieren recibir dólares y pactan un valor menor en esa moneda.

En algunos casos suele ser de un 50% en pesos y 50% en dólares, para contentar a las dos partes. “Por lo general, las propiedades de 200.000 dólares para abajo se ofrecen en peso, y de 200.000 para arriba, se venden en dólares”, dice Manuel Mel, de Mel Propiedades. Los inmuebles entre US$ 100.000 y 250.000 representan un 40% de las escrituras que se firman en la ciudad, según datos del Colegio de Escribanos de Buenos Aires, 

En una obra en pozo, por ejemplo, se logra hacer un pago anticipado del 40% del valor total de un departamento de dos ambientes ya sea en pesos o en dólares, y el saldo se paga en cuotas en pesos. “El número de cuotas depende del valor del departamento, pero suelen ser entre 15 y 20 pagos mensuales”, adhiere Mel. Estas cuotas se ajustan mes a mes según el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC). 

Para Sebastián Sosa, director General de Remax, el comprador o vendedor que posee dólares “se siente que está en una butaca un poco más alta, con un hándicap a su favor”. En una entrevista con Infobae, dice que en la inmobiliaria no realizan muchas transacciones 100% en pesos, pero sí se da un “mix de transacciones, donde existen hasta un 80% en moneda nacional”.

• Un arreglo de tipo de cambio: así como se pacta el monto final del inmueble, el tipo de cambio con el que se acepten los pesos lo logra determinar de antemano un vendedor –cuando pone en el mercado una propiedad en pesos- o resulta de un arreglo entre las partes. En este caso, se suele tomar un dólar entre 5,40 y 5,80 pesos, entre el oficial y el paralelo.

“Se aconseja hacer un ajuste al dólar intermedio, para que los valores estén más acordes a la realidad”, opina Sosa. Según Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, el mercado del usado “toma dólares o pesos, pero si toman dólares lo hacen según un tipo de cambio acordado”.

Así, un vendedor logra ofrecer la mitad de su propiedad en dólares y el resto se pacta en pesos con un “dólar inmobiliario”. “Como no existen una ley que diga que todas las transacciones tienen que ser en pesos, cada operación es un caso en sí mismo y no existen una generalidad, dado que se trabaja según lo que quieran las partes”, dice Freddy Barbatto, de la inmobiliaria La Llave, en el barrio de Barracas. 

Lucas Zalcwas, director General de PS Constructora, asegura que ofrecen los productos en pesos desde 2008, por lo cual esta forma de trabajar no los tomó por sorpresa. Pero mientras que hace un año ofrecían una financiación de hasta un 40 a 50% del monto total, ahora decidieron financiar el producto en su totalidad.

• Adiós al boleto de compraventa: con las últimas medidas que impactaron en el sector, Barbatto asegura que “el boleto está desapareciendo y se pasa directamente de la seña a la escritura”. Esta decisión se realiza por una cuestión de seguridad: si después de la firma de un boleto saliera una nueva medida que pesifica a todo el sector, el vendedor se podría ver afectado si se firmó un boleto en dólares.

En el caso de que sí se firme el boleto, el comprador paga al dueño un porcentaje del total del valor de la propiedad, que por utilización y costumbre ronda en un 30 %, mientras que el resto va a la escritura. Eso no ha cambiado. Antes a ese paso, se recomienda hacer una seña del 10%, para que el escribano reciba los documentos correspondientes y verifique que todo esté en orden.

Las escrituras de inmuebles cayeron casi un 50% en septiembre de este año referente al mismo período de 2011, al pasar de 5.121 a un total de 3.247 en Buenos Aires. Desde una escribanía de la ciudad, aseguran que ese mes sólo escrituraron la venta de una propiedad. “Si nosotros tuviéramos que vivir por la venta, ya hubiéramos cerrado”, se sincera Barbatto.

Si bien existen transacciones que se concretan, el panorama futuro es incierto. “Si se continúa profundizando la caída de julio, agosto, septiembre, vamos a finalizar con un año con menos transacciones que en 2009. Por defecto, será el peor año en tres décadas”, dice Gómez Picasso.

Contrariamente, Sosa sostiene que se está dando un “sinceramiento del mercado, no es una crisis ni el fin del mundo”. Y aclara: “No estoy a favor de este Gobierno ni aliento las medidas, pero había que hacer un ajuste en los valores. No sé si llamarlo pesificación del sector, el dólar no oficial se disparó y los valores lo han acompañado”.  

“La compra de tierra es un proceso largo, entonces ahora estamos empezando obras de terrenos que compramos hace dos años y mantenemos la inercia de años anteriores. Es posible que estas nuevas medidas repercutan en las obras que vamos a comenzar en 2014/2015, o que no comenzaremos por la desaceleración considerable del mercado”, concluye Zalcwas.

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